Quelles sont les stratégies que certaines personnes utilisent pour accumuler 40 propriétés en seulement 3 ans ?
Vesna Horvat - le 27 Mars 2025
Je me demandais comment certains arrivent à un tel nombre de biens en si peu de temps. Est-ce que ce sont des coups de chance, des méthodes bien huilées, un héritage... ? J'aimerais bien comprendre les différentes approches, les risques pris, et si c'est vraiment réalisable sans des fonds de départ importants.
Commentaires (8)
C'est une excellente question. Je pense qu'il n'y a pas une seule voie, mais un faisceau de facteurs qui se combinent. L'héritage peut jouer, bien sûr, mais partons du principe que ce n'est pas le cas pour tout le monde. Pour accumuler autant de propriétés en si peu de temps, il faut une stratégie très agressive, un réseau solide et une tolérance au risque élevée. Je vois plusieurs pistes : * **L'effet de levier maximal :** Emprunter au maximum de ses capacités, quitte à jongler avec les mensualités. C'est risqué, car la moindre fluctuation des taux d'intérêt ou des loyers peut faire s'écrouler l'édifice. Mais si ça passe, ça permet d'acquérir plus vite. Il faut avoir une excellente connaissance du marché immobilier et des taux, pour sentir le bon moment. Et un banquier très coopératif... * **La spécialisation dans un créneau :** Se concentrer sur un type de bien (petits studios, parkings, locaux commerciaux...) ou une zone géographique spécifique. Cela permet de devenir un expert et de repérer les bonnes affaires avant les autres. Connaître les prix au mètre carré sur le bout des doigts, les projets de développement urbain, les besoins des locataires... c'est un avantage non négligeable. * **La rénovation et la division :** Acheter des biens à rénover, les remettre au goût du jour et les diviser en plusieurs lots. Cela demande du travail (ou des équipes fiables), mais peut générer une plus-value importante. Il faut bien chiffrer les coûts des travaux et s'assurer que la division est autorisée par la mairie. * **Le modèle de la location courte durée :** Là, il faut être prêt à y consacrer beaucoup de temps (ou à déléguer la gestion). Mais le rendement peut être bien supérieur à la location classique. Il faut une connaissance pointue des plateformes de location (Airbnb, Booking...), des réglementations locales et des attentes des voyageurs. Enfin, je pense qu'il y a une part de flair et d'opportunisme. Savoir saisir une occasion quand elle se présente, être réactif, ne pas avoir peur de négocier... ça aide à aller plus vite. Mais il faut toujours garder un œil sur les risques et ne pas se laisser griser par l'appât du gain.
Lumiflora88, t'as raison sur le côté "banquiercoopératif"... c'est un euphémisme ! Faut limite connaître son signe astro et sa couleur préférée pour que le dossier passe crème. Plus sérieusement, je pense que l'effet de levier, c'est la base, mais faut pas se surestimer non plus. Ça demande des nerfs d'acier et un plan B (et C, et D...).
Euh, pas d'accord avec BlitzWiz85 sur le fait de devoir connaître l'horoscope du banquier... 😂 Je pense qu'un bon dossier, bien ficelé, avec des chiffres clairs et une stratégie solide, ça suffit largement. Faut pas tomber dans les clichés. 😉 Et oui, l'effet de levier, c'est bien, mais faut pas se planter... C'est pas un jeu. 😬
Vesna, tu parles de fonds de départ importants... Tu as une idée de l'ordre de grandeur nécessaire, même approximativement ? Parce que 40 biens en 3 ans, même avec un effet de levier de dingue, ça me parait quand même improbable sans un apport initial conséquent.
Kaddour72, c'est une excellente question, et c'est le nœud du problème, je pense. Difficile de donner un chiffre exact, ça dépend tellement des biens visés, de leur localisation, des taux... Mais disons que sans un apport initial conséquent, c'est quasi impossible d'arriver à 40 biens en 3 ans, sauf à prendre des risques démesurés (et encore...). On parle probablement de plusieurs centaines de milliers d'euros, voire plus d'un million. Ça peut venir d'un héritage, d'une vente d'entreprise, d'économies importantes... ou d'un premier investissement immobilier réussi qui a permis de dégager des fonds pour les suivants. Mais partir de zéro, ça me paraît très compliqué. Après, il y a toujours des exceptions, des gens très malins qui trouvent des montages financiers incroyables, mais c'est pas la norme, soyons réalistes.
Carrément. 💯
Viking a raison d'être concis, ça résume bien la situation. C'est une montagne de "si" et de "peut-être". Vesna a mis le doigt sur un truc important : l'apport initial. Si on part du principe qu'une personne achète, disons, des studios à 80 000 euros (prix d'achat, frais de notaire inclus, et en visant des zones où c'est encore possible), 40 biens, ça fait 3,2 millions d'euros. Même avec un effet de levier correct, genre 90% financé par la banque, ça laisse quand même 320 000 euros d'apport personnel. Et ça, c'est sans compter les éventuels travaux, les taxes foncières, les charges de copropriété, etc. Et puis, faut pas oublier le cash-flow. Si on table sur un cash-flow positif de 200 euros par studio par mois (ce qui est déjà pas mal), ça fait 8 000 euros par mois, soit 96 000 euros par an. C'est bien, mais ça ne permet pas de racheter 10 studios par an (avec les 320 000 euros d'apport nécessaires). Donc, soit la personne a un apport initial énorme, soit elle revend des biens pour en racheter d'autres (ce qui implique des plus-values imposables, des frais de transaction, etc.), soit elle fait des montages financiers très complexes (et risqués). Enfin, faut voir aussi le temps que ça prend. Gérer 40 locataires, même avec une agence, c'est un boulot à temps plein. Faut être sacrément organisé et avoir une équipe solide pour ne pas se laisser déborder. Donc, oui, c'est possible, mais ça demande un sacré paquet de compétences, de ressources et de chance. Et surtout, faut pas rêver, c'est pas à la portée de tout le monde. Faut savoir que le risque existe. Je pense à l'acquisition de plusieurs localités en même temps. Ce n'est pas impossible, mais il y a un risque lié à la forte probabilité de ne pas avoir de liquidités en cas de besoins.
Clairement Kaddour72, tu as bien détaillé le truc. Et tu as raison sur le temps que ça prend. Faut pas oublier le temps passé avec les locataires... Certains sont relous, ils te prennent la tête pour un rien. J'ai un pote, il a failli revendre un appart à cause d'un locataire qui l'appelait tous les jours pour un robinet qui goutte... Bref, faut être prêt à gérer ce genre de truc en plus du reste. Mais bon, sinon, oui, apport initial très important ou alors, c'est de la revente...